小房企上市样本 去年溢利4500万的三巽启动香港IPO

2019-12-22 14:19:01

10月17日,三讯控股集团有限公司披露了香港ipo招股说明书。

据悉,三讯是一家快速成长的中国房地产开发商,专营住宅物业,总部位于上海,总部位于安徽省,位于长江三角洲地区。自集团前身安徽三讯投资成立于2004年以来,致力于深度培育安徽省房地产市场,实现安徽省从核心城市到县域的多层次发展,成功进入山东省和江苏省房地产市场。

根据相关统计,基于合同销售,三顺在中国典型住宅公司200强中的排名从2017年的第171位上升至2018年的第130位。据安徽省房地产商会统计,2018年,在总部或主要市场位于安徽省的房地产企业中,新增土地储备排名第一,合同销售排名第二。

招股说明书披露,三顺的所有收入都来自出售已开发的房产。截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年6月30日和2019年6月30日的6个月,分别实现收入5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元、1.75亿元和5.62亿元,净利润分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元、4210万元和2.05亿元,同期利润为5599万元

招股说明书显示,三讯的商业模式是出售某些物业,以收回分配给业务、运营和扩张计划的资金。经营业绩和现金流可能会因房地产开发项目时间表和房地产销售时机等因素而波动。例如,2017年记录的收入比2016年和2018年相对较低,2017年记录的是净亏损。

值得注意的是,招股说明书没有披露任何关于三年期合同销售额的信息。

此外,毛利率从2016年的18.7%上升至2017年的26.2%,并进一步上升至2019年的28.6%,然后从截至2018年6月30日的6个月的24.0%上升至截至2019年6月30日的6个月的36.4%。毛利波动的主要原因是交付建筑面积的波动。毛利率波动的主要原因是,不同物业项目的毛利率因项目售价、建筑和劳动力成本以及物业的土地使用权成本而异。

毛利率在2017年和2018年持续上升,明光恩格尔伍德一期工程于2017年竣工交付,明光恩格尔伍德二期工程于2018年竣工交付,立新恩格尔伍德一期工程和亳州市第一医院一期工程的毛利率相对高于滁州市2016年竣工交付的物业的毛利率。

在土地储备方面,2019年8月31日,三顺有35个不同发展阶段的项目,覆盖三省九市,其中29个地产项目位于安徽省,5个位于江苏省,1个位于山东省,土地储备总面积约420万平方米。其中,土地储备从2016年12月31日的110万平方米增加到2019年8月31日的420万平方米。

截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日及2019年6月30日,净资本负债比率(通过从现金及现金等价物、限制性现金及质押存款中减去相关期末计息借款总额,除以总权益,再乘以100)分别约为41.2%、58.5%、净现金状况及净现金状况。

流动资产净值从2017年12月31日的4.51亿元降至2018年12月31日的3.15亿元。截至2019年6月30日,增加至人民币7.55亿元,主要是由于开发性物业及预付款、其他应收款及其他资产增加,部分被物业项目增加导致的合同负债增加所抵销。

截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日,三家公司未偿还银行贷款和其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元。

本文来源于房地产网络的观点

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